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一、投资性房地产的范围

　　本准则第三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　（一）已出租的建筑物和已出租的土地使用权，是指从租赁期开始日以经营租赁方式出租的建筑物和土地使用权，包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产。其中，用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过出让和转让方式取得的土地使用权。

　　租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

　　（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

　　按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。

　　（三）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产。

　　（四）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

　　比如，企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务。

　　二、投资性房地产的后续计量

　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，企业应当采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　（一）采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

　　在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4 号——固定资产》和《企业会计准则第6 号——无形资产》的规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号——资产减值》的规定进行处理。

　　（二）采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

　　根据本准则第十条规定，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值计量模式。

　　采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：

　　1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

　　所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当具体化为投资性房地产所在的城区。

　　2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

　　9同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。

　　三、投资性房地产的转换

　　（一）转换日的确定

　　1.投资性房地产开始自用，是指投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

　　2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日。

　　3.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。

　　（二）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

　　转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额作为公允价值变动损益。

　　转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入未分配利润。

2007-1-9